Consolidação da propriedade
Consolidação da propriedade é o ato em que o imóvel financiado passa a ser do credor quando o devedor não paga a dívida.
Consolidação da propriedade é o ato pelo qual o imóvel dado em garantia em um financiamento passa a ser do credor, geralmente um banco, depois que o devedor deixa de pagar a dívida e não regulariza a situação. É o passo que antecede o leilão extrajudicial.
Muitos imóveis de leilão chegam ao arrematante por esse caminho. Entender a consolidação ajuda a saber de onde vem o imóvel e quais direitos o antigo dono ainda pode ter.
O que é consolidação da propriedade?
No financiamento com alienação fiduciária, o imóvel fica em nome do credor até o pagamento total, e o comprador usa o bem como devedor fiduciante. Se a dívida não é paga, a lei permite que o credor consolide a propriedade em seu nome. O procedimento é regulado pela Lei 9.514/1997.
Como acontece
- Atraso no pagamento: o devedor deixa de pagar as parcelas.
- Intimação: o cartório de registro de imóveis intima o devedor para pagar o atraso em prazo previsto em lei.
- Sem pagamento: se o devedor não paga no prazo, o credor pede a consolidação.
- Averbação na matrícula: a propriedade passa a constar em nome do credor, com o pagamento do ITBI.
- Leilão: o credor deve levar o imóvel a leilão extrajudicial, nos prazos da lei.
Consolidação e leilão
O imóvel consolidado é vendido em leilão extrajudicial, em primeira e segunda praça. O valor arrecadado quita a dívida e as despesas, e o que sobrar volta ao antigo devedor.
Para o arrematante, é importante conferir na matrícula se a consolidação foi averbada e se o edital está de acordo com o procedimento.
Direito de preferência do antigo devedor
Mesmo depois da consolidação, a lei pode dar ao antigo devedor o direito de recomprar o imóvel antes do leilão final, pagando a dívida e as despesas (Lei 9.514/1997, art. 27). Vale conferir como isso aparece no edital, porque pode afetar o resultado do leilão.
Riscos e cuidados
- Consulte a matrícula: veja se a consolidação foi averbada.
- Leia o edital: ele informa a situação do imóvel e as regras da venda.
- Ocupação: o antigo devedor pode continuar morando, e a desocupação pode exigir ação judicial.
- Procedimento: falhas na intimação ou na consolidação podem gerar discussões na Justiça.
Perguntas frequentes
Consolidação da propriedade e leilão são a mesma coisa?
Não. A consolidação é o ato que transfere a propriedade ao credor. O leilão é a venda posterior do imóvel.
O imóvel consolidado está livre de dívidas?
Depende. O edital deve informar dívidas, como condomínio e IPTU, e quem arca com elas. Confira também a matrícula.
O antigo dono pode recuperar o imóvel depois da consolidação?
Em alguns casos, pode exercer o direito de preferência antes do leilão final, nos termos da lei e do edital.
Quem paga o ITBI da consolidação?
A lei exige o pagamento do ITBI para a averbação em nome do credor. O edital informa como esse custo é tratado na venda.
